【あさイチ】住宅ローンは固定、変動金利どちらが得なの?上手な金利の選び方、お得な借り換えのコツ、老後破産しない方法

【あさイチ】住宅ローンは固定、変動金利どちらが得なの?上手な金利の選び方、お得な借り換えのコツ、老後破産しない方法

2016年4月25日のあさイチでは

住宅ローンについて特集が組まれていました。

 

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ファイナンシャルプランナーの藤川太さんが詳しく解説してくれていましたよ。

 

 

やはり多くの人が、憧れるマイホーム

でも購入には先立つもの、そうお金が必要!

 

そんな時に誰もが通る道が、住宅ローンですよね。

 

ただお金のことできちんと調べて勉強しなくてはいけないけど、難しくてわからない、避けて通りたいという声もおおいです。

 

ただ結局は損をするのは自分ですよね~

 

今回の特集で、住宅ローンで得するコツが取り上げられていたのでまとめていきます。

 

 

近年、マイナス金利の影響で住宅ローン金利が過去最低水準になっているとよく聞きますよね。

これから家を買う人はいいよなーって言っているあなたも得する可能性がありますよ!

 

これから住宅ローンを組む人だけではなく、すでに住宅ローンを組んでいる人も、

借り換えという形でかなり得をする場合があります。

中には200万円以上も得をする場合があるとか!

 

ただやり方を間違えたり、知識がたりないと逆に損をすることに

 

 

ぜひ注目して記事を読んでみてくださいね。

 

今回は

 

1.上手な金利の選び方

2.お得な借り換えのコツ

3.住宅ローンで老後破産しない方法

 

という形でまとめていきますね

 

 

少しお知らせを入れておきます。

熊本地震で被災されている方の中にも住宅ローンはどうすればいいかなどの疑問が多いと思います。

先週から金融庁が相談ダイヤルを設けているということなので、何かわからないことがあれば下記のお問合せください。

 

平成28年熊本地震金融庁相談ダイヤル

電話番号 0120-156811

平日の 午前10時から午後5時まで

また

熊本県の弁護士会などでも相談窓口を準備する予定になっていますので、そちらの情報にも注視してみてください。

 

 

できるだけ早く復興できるように願っております。

 

では

 

 

1.上手な金利の選び方

 

住宅ローンを借りるときに変動金利と固定金利というものがありますよね。

どちらがいいのでしょうか?一般人にはなかなか判断できないところですよね。

 

少し例あげて話していくと

 

 

A子さんは2300万円の35年の固定金利2%のローンを組んでいます。

そうすると、利息をどのぐらい払う担いますと、何と900万円も払うことに。

 

B子さんは2300万円の35年ローンの変動金利で現在は1%と固定よりは安くなっているとします。

 

利息を賢く抑える方法は?

 

そこでかかってくるのは金利なんです

固定金利は金利が高めですが、将来ずっと金利が変わりません。

 

変動金利で金利が低めですが、将来経済の状況によっては金利が高くなったり、安くなったりする可能性があるんです。

変動の方が得なの感じがするんですけど。

 

最近の金利の変動をみてみると、右肩下がりどんどん下がってきています。

4月の変動金利見えますと、金利が0.625%

全期間固定の金利でも1.19%となっています。

現在は史上最低金利水準だということで、今家を建てるのが得だということはわかりますね。

 

今は変動金利の方が、得ですが、先を考えるとどちらが最終的によいのかわかりませんね。

固定金利の場合は、最初に支払う額が決まってくるので、先に保険を払っているという感覚を持っているとよいのかもしれませんね。

途中で固定金利に切り替えることはできますが、変動金利が上がっているときには固定金利も上がっていることが考えられる。

 

今回、あさイチでは、固定か変動かあなたがどっちに向いているかを判断する

金利診断というものをやっていましたので紹介しますね。

 

 

金利診断

自分が何個当てはまるか数を数えてください。数により、変動か固定のどちらがあなたに向いているかがわかります。

1.貯蓄節約は苦手。

2.収入を増やす手がない。

3.お金の援助は誰にも頼めない。

4.子供の教育やお金をかけたい

5.月々の返済額はなるべく抑えたい。

 

チェックが多い方は家計に余裕がないということが分かるため、

そういう方は変動よりも、固定金利に向いているということです。

 

チェックが多い場合は変動金利で将来的に金利が上がってしまった時に、家計に余裕がないため、

支払いに困ることが多いようです。

そのため、変動金利には向いていないということになるようです。

 

チェックが少ない方は

何かあった場合に生活に余裕があるので、変動金利を選んでも問題ないということです。

将来的に金利が上昇した時にでも支払いをしていく余裕があると考えられます。

 

 

とはいえですやっぱり気持ち的には向き不向きがありますので

そういった場合は

金融機関によっては

一部を固定金利、一部を変動金利という形にできるので相談してみると良いそうですよ。

きちんと考えて家計が壊れないにしていくのがポイントです。

 

 

2.お得な借り換えのコツ

 

今回は、吉本の芸人さんである千鳥のノブさんの実例で解説されていました。

 

ノブさんの場合

2年前に大阪市内の3900万円の3LDK んの新築マンションを購入しました。

35年のローンで、変動金利のものを選んだようですね。

そして現在の月々の返済額が106,000円のようです。

憧れのマイホームがやっと手に入って幸せいっぱいなのですが、

ローンについて悩みが尽きない。ということのようです。

完済予定が平成61年

ということで、その時には68歳になっているそうだ。

68歳で漫才ができるのかなーとか

相方は元気なのか?とかいろいろ悩んでいるようです。

 

ノブさん地震、ローンについてあまり勉強せずに急に買ってしまった上詳しくわからないという人も多いですよね。

 

また、芸人という職業のため、銀行の審査がなかなかと売らず

7社の銀行に断られたようです。

 

やはり仕事が安定せずに、銀行もそこが不安要素のようですね。

最後の最後でノブさんは

仕事がなくなった場合に岡山の実家の畑で野菜を作って稼ぐという

ことを銀行に言って交渉したそうですが、そのおかげでローンの審査が通ったようです。

やはり土地などの資産があるからなのかなーと思います。

ただ、特別なローンらしく、金利が割高だということで、

現在も変動金利で1.275%ということで、今の変動金利から考えると割高ですね。

 

 

こういった悩みを抱えているのは、ノブさんだけではないですよね。

 

借り換えにメリットがあるということなのですが、どのような目安で考えるとわかるのでしょうか?

 

借り換えの目安

1.ローンの残債が1000万円以上あること。

2.残りの返済期間が10年以上あること。

3.新しい金利との差が0.3%以上さがること

この三つがすべてそろうようであれば借り換えてメリットが出る可能性が高いということなので

もしあなたの条件が合うようなら、検討して銀行などに相談するといいですね♪

 

では

ノブさんの場合はどうか

現在のローンですと

利息の総額が780万円です。

金利が変わらないと仮定した場合

現在の変動金利0.625%に借り換えすると考えますと

利息の総額は369万円

 

固定金利のローンに借り換えた場合は

利息金額は744万円

となり、変動だと400万円程度、固定にした場合だと36万円ほどお得になるという計算になるのかなー

 

でも

借り換えの場合の諸費用がかかることも考慮しないといけない。

 

ノブさんの場合は

やく95万円の諸費用が掛かってくるようなので

変動だと300万円くらい安くなるようだ、

逆に固定だと60万円高くなってしまうとのことだ。

 

ただ、ここで固定にするということは高くなるのだが、変動から固定にするということで保険に入るような感覚があれば

一概に損をするというだけではないようだ。

 

変動金利については経済の状況に関係しているので上がるか下がるかは誰もわからないことで、

急に上がるかを可能性もないとは言えないのだ。

 

借り換えにかかる諸費用の内訳は以下の通り

 

 

事務手数料

保証料

司法書士報酬

抵当権抹消

設定費用

印紙税

だという

 

ノブさんの場合で話すと、

95万円のうち70万円が保証料というものに支払われているので、

この保証料というものはローンを組んでいる銀行に支払っているものなので、

借り換えの際に、一部返金されるようなので、この点も考慮するとよいだろう。

保証料については、まとめて払う場合と、分割で払う場合があるのでそれは銀行と相談するとよいそうだ。

 

 

優遇金利についても説明しておこう。

金利にもセールがある?というのだがどういうことだろうか?

 

基準金利というものがあるんですが、そこから一定割合を引き下げられた金利が私たちが借りる実際の金利だが

 

その引き下げられた実際の金利を優遇金利と呼んでいる。

 

引き下げ幅は借りる人の信用や物件などでも決まるということなのだが、どういう人が優遇されやすいのだろうか?

店頭で何%優遇とうたっているものがあるが、それは一番条件の良い人の場合である。

 

信用というのは職業に関連していて

どういう職業が優遇されるのだろうか?

 

普通のサラリーマンの方は優遇されやすい。

お医者

会計士

税理士など

特殊な職業の方も優遇され明日です。

 

逆に、ノブさんのような芸人や、自営業の方などはされにくいようだ。

 

また、物件というのはどの程度の価値がある物件であれば優遇されやすい。

 

また、年齢は若いほうが優遇されやすいということだ。

 

気になる点は、条件が同じ方でも

金融機関によって引き下げか幅が変わってくるということも多いようなので、

多くの金融機関に相談したほうが良い。

 

 

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また、優遇の仕方が2つあるようで、

借りてる期間中引き下げ幅が同じというもの。

 

もう一つは期間によって引き下げの幅が変わるというローンで

 

最初の10年間は大きな金利を下げてあるが、残りの20年は引き下げ幅が一気に小さくなるというローンがある。

 

この2種類のうちどちらが良いかを選ぶ基準には

ローンの期間が長い場合には引き下げ幅が変わらないものを選び

10年とか短い場合は優遇金利の差があるもの選ぶと得なようだ。

 

そういったことに注意する必要がある!

 

 

ただ借り換えにも審査が必要なため、また書類や、銀行などに相談をしていく必要があるのだ。

そういった労力がかかることも考えておく必要です。

えーまた審査するのに労力かけるの嫌だよって人は

現在ローンを組んでいる銀行に金利の引き下げ交渉をすることもできる。

場合によっては金利を引き下げてくれることもあるようだ。

 

 

金利を下げるコツとしては

金利を下げてくださいと明確に言う。

この場で判断せずに

きちんと審査をしてもらえるように要求すること

 

 

また、他の銀行に借り換えの依頼をして見積もりのようなものを出してもらい、

その金利などを参考にして、引き下げ交渉をすると効果的のようだ。

 

こんな人もいるようだ。

6年間ずっとにて2.475%で変動していません。

新規は下がってるずるいと思う。ということだったが

銀行からは金利を下げること言ってくれないので、自分から交渉する必要があるということだ。

 

 

3.住宅ローンで老後破産しない方法

 

もしあなたが、こんなところに暮らせたらすごいすてきだと思えるような2300万円の家と

普通でちょっとデザインとかがいまいちな2000万円の家があったとします。

その場合、あなたはどちらの家をかいたいですか?

 

300万円高いけどどうせだったらすてきな家の方がいいかなー

家は一生もんだし、少し高くても理想の家のほうがよいと考える人も多いようです。

 

普段の買い物では

1円でも10円でも安いものを買うのに一生懸命になったり
100万円を貯めたいと思っていてもなかなかためられないと思っているひとでも

 

家となると、300万くらいなら素敵な家を買うという人が多く、

家を買うときは清水の舞台から飛び降りるような感覚に陥ってしまうようですね。

 

ただこの300万円があなたの家計を壊してしまい、

家計が破たんすることにつながる可能性が高いのです。

 

そして、

けがが治らないまま老後を迎えしまうと

老後破産を迎えてしまうというのが現実なのです。

 

老後破産しないためには、

住宅ローンの金利よりも物件の価格を身の丈に抑えることも重要だということだ。

 

 

 

老後破産しない住宅ローンのポイントは?

 

1.返済期間を60代で終えるように富む。

2.子供がいる場合は返済額は年収の20%まで

お子さんがいない場合は 年収の30%くらいまでいってもなんとかなるということだ。

 

 

上の条件を満たしていない場合、老後破たんする可能性が高いようだ。

ぜひ気を付けてほしい。

 

 

住宅ローンで返済するコツ

 

人生において金銭面で大きく負担がかかるところを基準として返済額を考える必要がある。

 

人生の中で、

 

住宅ローンを返している間に

子供だんだん大きくなってきて教育費がかかるようなってくる。

そして子供の大学などが終わった後と、子供が小さいころには少しお金に余裕が出てきますね。

 

人生を通してみると一番お金がかかる教育費の部分なので、この期間に無理なく返せる金額でローンを組むのが

望ましいということだ。

また子供の

習い事や塾代、

私立に進みたい、

など子供の選択によっては予定外に大幅な教育費がかかる場合があるので、その時に備えて、

子供の教育費がかかる前まではしっかりと余裕をもって貯金などをしながら、ローンを返済していき、

子供の教育費がかからなくなってから繰り上げ返済をしていくことが望ましいようだ。

 

多くの人はローンを組んでると借金ですから早く返したいと思い、子供の教育費がかかる前に、繰り上げ返済などで返済を頑張ってしまい、家計に余裕がなくなり、

子供の教育費が予想以上にかかってしまい、家計が破産してしまうケースがあるようなので

最初から頑張りすぎるのは注意する必要があるということだ。

 

教育ローンなどもあるが、そちらよりも住宅ローンの金利のほうが安い場合が多いので、うまく利用するとよい。

 

 

こういった難しい相談はやはり

ファイナンシャルプランナーなどに相談する場合はお金がかかるが、

銀行に相談する場合は無料でできるということだ。

銀行もローンを返せないと困るので相談には乗ってくれるという。

遠慮なく相談すると良い。

 

ここで質問コーナー

低金利の今、頭金を入れずに低金利で全額ローンで借りて、金利上昇ごとにまとまった金額を繰り上げ返済する方がいいと聞くがどうなのか?

住宅ローン控除という制度があり、借りることによって税金が一部カットてる制度がある。

住宅ローン控除は残債の1%決まってるので、0.625であれば控除される金額のほうが多いので

そういう方法も一つの手だという。

 

専門家の方に聞いてもらえばそれも含めて教えてくる。

銀行へ相談する場合も一番お得な方法を教えてくれるのか?

もしかするとそれは人にもよるので、

いくつかの銀行を回ってしっかり相談に乗ってくれるところを探していくとよい。

やはり自分のローンのことなので、いくつかポイントを勉強して、銀行や、ファイナンシャルプランナーなどに相談を

して進めていく必要がある。

 

 

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